Ingatlanszakértő: a lakásvásárlás mindig kifizetődő befektetés
– Az ingatlanpiacot nagymértékben befolyásolja a jelenlegi háború, az infláció és a gazdasági válság. Az eddigi gazdasági ciklusok bármelyik hosszú távú szakaszát vesszük figyelembe, sokszor beigazolódott a fontos tény, hogy mindig kifizetődő és bőséges hozamot termelő üzlet volt ingatlanba befektetni a spórolt jövedelmet. Egyértelmű: idén januárban a tranzakciók száma csökkent. Ez annak is betudható, hogy a hitelezési kamatok az egekbe szöktek, és ez intézményesen „lélegeztetőgépre kötötte” a hitelezőket. Ha alaposan végiggondoljuk, a vállalkozók nagy többsége a csökkentett értékű osztalékadó kiaknázása végett, az utóbbi évek sikersorozatán termelődött profitját „kimentette” a cégekből, ez pedig nagymértékű készpénzt dobott az ingatlanpiacra. Ezért valószínűsítem, nem álltak le a tranzakciók, és az árcsökkenés sem jellemző a 2023-as év kezdetén. Nagyon sok esetben azt tapasztalom, hogy a jelenlegi, előnytelen periódusban is hitel után érdeklődnek a vásárlók abban reménykedve, hogy amint a gazdasági tényezők visszaállnak a régi kerékvágásba, újrafinanszírozással idővel csökkenteni fogják a sok esetben már két számjegyű kamatokat – nyilatkozta a Szabadságnak Bónis Endre, a kolozsvári Reform ingatlanközvetítő iroda vezetője.
A 2022-es év januárja és a 2023-as év januárja közötti lakbérek drágulásáról a szakember úgy vélekedett: – A bérbe adott lakások áránál alapvetően kb. 30%-os növekedést észleltünk tavaly januárhoz képest. Szerintem ez még messze nem követi a reáljövedelmekre vonatkozó gazdasági helyzetet, ugyanis 2023-tól a bérekre emelt adót alkalmaznak, megszüntették a 40%-os átalánykedvezményt, így 10%-ra emelkedett a bérbeadót terhelő adóösszeg. A társadalombiztosítási adó is növekedett azoknak, akiknek az évi nettó bérekből származó jövedelme meghaladja a 12 havi átlagbért, ők idéntől 24 havi átlagbérre fizetik a 10% társadalombiztosítást.
Bónis Endre szerint a 2022- es év eleje egyértelműen hamis képet állított elénk a növekedő ingatlancserékről, ami azzal magyarázható, hogy a korábbi évek számos új építésű projektjeinek úgymond záróakkordjaként megjelenő telekkönyvezés alapján hitelesítették, illetve regisztrálták a sok lakáseladást. – A tavalyi és szerintem az idei év is a kisebb lakások „pörgős” adásvételeinek az éve. Ez a garzonokra és az egy-két szobás lakásokra érvényes. A nagyobb ingatlanok csak „ár alatt” cserélnek gazdát. Nem látom a nagybefektetéseket mozogni, inkább stagnáló, hibernáló helyzetet tanúsítanak – magyarázta Bónis Endre.
Mivel a napokban horribilis összegért kelt el egy nagyon kis méretű kolozsvári garzon, a szakember a kolozsvári mondást említette, miszerint „inkább meghúzódom két szobában a központhoz közel, mint három szobáért napi két órát ücsörögjek a dugóban”. A legkisebb garzonért is 200-250 euró havi bért kap a tulajdonos (befektető). A nagyobb egy szoba összkomfortért néhány tíz euróval több bért kaphat.
Az idei ingatlanpiaci előrejelzések minden fórumon a vészjelző árcsökkenést harangozták be, Bónis ennek ellenére enyhe drágulást észlelt. – Az irreálisan magas négyzetméterárakat nem fogják tartani a nagy felületű lakások, házak esetén. Azt tapasztalom: egyre nagyobb nyomást gyakorolnak a most következő energiagondok a lakosságra, és a vásárlók tudatossága az árak csökkenését fogja eredményezni. Teljesen átalakul az „irodapiac”. Nagyon gyakori jelenség, hogy a számítástechnikai szektorban dolgozók az otthoni munkavégzési lehetőséget kihasználva az irodaépületeket feladják. Az üzlethelyiségek piaca is érdekesen alakul, nagyon sok hányada az eddigi tevékenységeknek teljesen kiszorul a városi üzlethelyiségek piacáról. Létezik az a nálunk rögzült elmélet, miszerint mindenkinek a saját tulajdonú lakásában kell élnie. Ez valószínűleg nem lesz tartható, és a nyugati világ példáját követve bérlakásokban fogunk élni. Az ingatlanok tulajdonjoga a jövőben egy vékony, tehetősebb réteg privilégiuma lesz – összegzett Bónis Endre ingatlanügyi szakember.
